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存量房贷利率究竟怎么调？银行的权威解答来了！

2023-09-05 16:36 来源：购房网 编辑：叮咚
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日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布公告，明确自2023年9月25日起，借款人可申请降低存量首套房贷利率。
不过，不少购房者仍有疑惑：哪些房贷符合调整条件？具体能下调多少利率？针对这些问题，这两天，工行、建行、邮储银行等多家银行发布了存量房贷利率调整常见问题解答，对大家关注的一些热点问题进行了回应。
热点问题一：哪些房贷可以调？
2023年8月31日前首套房贷
之前是二套，现在算首套的也可以
根据公告，本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款。也就是说，只针对首套房贷款。但有人可能会疑惑：首套房是以什么时间点界定？如果之前贷款时不是首套，但按现在政策可以算首套，能不能申请调整？
对此，建行的解答中明确：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
建行还举例说：如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要提供相应的证明材料。
工行解答也明确：贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者目前实际住房情况符合所在城市首套房标准的可以申请调整利率。
此外，工行和邮储银行也都明确：进行存量房贷利率调整需要满足“贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限”这个条件。
热点问题二：哪些房贷不能调？
公积金贷、商用房贷款不在调整范围
目前有拖欠的贷款、仍然被认定为二套的也不能申请
如果市民在银行有一笔还未结清的个人住房贷款，是2023年8月以前且按二套房贷款利率政策发放的。目前，按照市民所在城市政策，房子仍然被认定为二套，请问是否符合调整条件？对此，邮储银行明确：此次存量房贷利率调整只针对首套房贷款，二套房贷款不在本次调整范围内。
哪些情况下，即使是首套房，房贷利率也不能调整？
对此，建行明确：住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，不进行调整。此外，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。
工行也明确：商用房贷款、公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。此外，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。
热点问题三：利率具体能下调多少？
与贷款时LPR具体多少无关
在目前LPR基础上加减点
利率具体能下调多少，这可能是房贷族*关心的问题。按照人民银行、国家金融监督管理总局发布的公告，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。但这句话究竟怎么理解，业内有不同的意见。
对此，建行的解答明确：本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。例如，假设购房者现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是购房者的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
热点问题四：两种调整方式有什么区别？
结果无明显区别
主要采取协商变更合同利率方式
根据公告，存量房贷调整有新发放贷款置换和协商降低两种方式，两者有什么区别呢？
对此，工行明确：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。
工行表示，考虑到客户操作的便利性，主要采取变更合同利率方式，具体以后续公告为准。

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