“老房贷”究竟能下调多少利率？该如何申请？近期这些房贷族高度关注的问题终于有了明确答案。昨日，工、农、中、建、交、邮储等几大国有银行集中公布了关于存量首套个人住房贷款利率调整有关操作事项的细则。
哪些房贷调整？
8月31日前首套房
包括以前是二套，现在可算首套的
根据各家银行公告显示，此次存量房贷的调整范围主要为2023年8月31日（含当日）前，满足银行已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且符合个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款或个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策两个条件之一的存量房贷。
也就是说，买房时算二套房，但现在已符合首套房条件的，也可以调整。
比如工行公告明确，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的，以及房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的，也符合此次存量房贷的调整条件。
具体下调多少？
扬州存量房贷*低可降至4%
目前低于4%的没必要申请调整
“老房贷”下调具体怎么操作？能下调到多少？记者发现，各家银行政策基本一致。
比如建行细则明确，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。
工行细则也明确，2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，*低可调整至相应期限LPR不加点；2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，*低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点；2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，*低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP。
记者发现，各家银行对以上政策都有一条说明：“若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。”不过，记者对比不久前人民银行江苏省分行公布的自2019年10月8日以来扬州首套房按揭利率政策下限，发现扬州的政策下限并没有高于拟调整的政策，也就是说扬州地区适用于以上政策。
那么，扬州“老房贷”的具体下调幅度就可以分三种情况：
2019年10月8日（不含当日）以前的房贷：调整后的利率可按LPR利率执行，目前也就是4.2%。
2019年10月8日至2022年5月14日期间的房贷：调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR利率执行，目前也是4.2%。
2022年5月14日（不含当日）后的房贷，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行，也就是4%。
值得注意的是，人民银行江苏省分行公布的扬州利率政策下限中，“2023年2月20日至今”是LPR-50BP，所以之前不少这个时间段的房贷客户希望利率能下调到3.7%，但根据各家银行的细则，这部分客户也*多只能调整到4%。
“综合来看，2022年5月14日前发放的首套个人住房贷款，目前执行利率高于4.2%的可调整为4.2%，2022年5月14日之后发放的首套个人住房贷款，目前执行利率高于4%的可调整为4%，如果目前利率低于4%的，则没有必要进行调整。”扬州分行一家国有银行房贷部负责人表示。
如何申请调整？
正常情况下9月25日自动下调
二套转首套、固定利率的需主动申请
“老房贷”究竟如何下调利率？是否需要去银行网点办理？对此，各家银行明确，一般情况无需申请，将自动下调。
比如工行公告称，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
农行公告称，符合调整条件的，将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
中行公告称，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，将统一通过批量调整的方式进行调整。
建行公告称，2023年9月25日，拟对符合条件的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。不同意调整或拟采取置换方式调整的客户，可联系贷款经办机构。
不过，也有部分房贷需要申请后方可调整。比如工行公告称，“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，经审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。中行公告称，对于符合条件的存量二套房及以上贷款，由客户主动申请利率调整，并提供佐证材料，经审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。
另外，各家银行也规定，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。
热点问题
1.如何查询当前贷款定价方式及执行利率？
可通过手机银行“贷款-我的贷款-合同详情”栏目查询当前执行利率、利率变动方式，如表现为“LPR加/减X个基点（每年X月X日重定价）”，则为LPR定价的浮动利率贷款，如表现为“利率变动方式 固定利率”则为固定利率贷款。
2.如何查询利率调整结果？
存量房贷利率调整后，银行会通过短信告知。也可在手机银行“存量房贷利率调整”板块查询利率调整结果，或者在网上银行或手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询贷款利率及还款计划。
3.可以跨行置换存量首套房房贷吗？
不可以。借款人应向原贷款承贷银行提出置换或者降低利率的申请。
4.被批量调整后可以调回原来的利率吗？
可以，可联系贷款服务银行。
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